‘서울특별시 영구임대주택 운영 및 관리 규칙’ 에 의거, 영구임대주택 수급권자에 대한 퇴거조치 통보에 대한 판단

- 본 판단은 개별사안에 대하여 대법원 판례 및 관련법조문의 검색을 통해 기초적인 사항만을 판단한 것에 불과합니다. 따라서, 어떠한 법률적 구속력이나 행정조치 등에 대한 항변 근거로서 작용치 아니함을 인지하시기 바랍니다. (필자 주) -


사 안

 ‘갑’ 은 서울특별시 SH공사(이하 ‘을’ 이라 함)에서 임대한 서울특별시 영구임대주택에 거주하고 있는 자로써, ‘을’ 과 임차인의 관계에 있는 ‘병’ 과는 부모와 자식의 관계에 있다. 일자불상 경 ‘병’ 의 사망으로 인해 세대주로써 피상속인의 지위에 서게 된 ‘갑’ 은 일자불상 경 ‘을’ 로부터 위 규칙에 의한 퇴거조치를 통보받게 되었다.
이에 따른 법률관계를 검토해 보고자 한다.

 과연 ‘갑’ 은 ‘을’ 의 퇴거조치에 응하여야 하는가? 또한, ‘을’ 의 재산권은 보호받을 수 있는가?

법률의 검토

서울특별시 영구임대주택 운영 및 관리규칙 [규칙 제3529호 2007. 2. 8. 개정]

제4조(공급대상)
영구임대주택에 입주할 수 있는 자는 서울특별시에 거주하는 무주택세대주(단, 제7호의2의 경우에는 세대주 요건을 제외한다)로서 다음 각 호의 1에 해당하는 자로 한다.(개정 2007.02.08)
1. 국민기초생활보장법의 수급권자(개정2000.12.11)
2. 국가유공자 
3. 일군위안부 피해자 (개정 2007.02.08)
4. 저소득모자가정 또는 부자가정 (개정 2003.02.15)
5. 북한이탈주민
6. 장애인(정신지체인·정신 장애인 및 3급 이상의 뇌병변 장애인의 경우에는 그 배우자인 세대주를 포함) (신설 2003.02.15)
7. 65세 이상 직계존속(세대별주민등록표상에 세대원으로 등재된 경우를 말한다)을 부양하는 자로서 소득은 제1호의 수급자 선정기준의 소득평가액이하인 자 (신설 2003.02.15)
7의2. 「아동복지법」 제11조제1항에 따라 아동복지시설에서 퇴소하는 자로서 아동복지시설의 장이 추천하는 자 (신설 2007.02.08)
8. 제1호 내지 제4호의 규정에 준하는 자로서 서울특별시장이 영구임대주택의 입주가 필요하다고 인정하는 자(이하 "시장" 이라 한다)
9. 청약저축가입자

제10조(기본거주계약기간)
영구임대주택의 기본거주계약기간은 2년으로 한다.

제11조(퇴거 등 조치)
① 관리주체는 입주자가 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 퇴거조치 하여야 한다.
1. 다른 주택을 취득하거나 당첨되어 입주하게 된 때.(개정2000.12.11)
2. 불법 전대된 사실이 밝혀진 때.(개정2000.12.11)
3. 기타 계약 조건을 위반 하였을 때.(개정2000.12.11)
② 제1항 제1호 및 제3호에 해당하는 경우에는 그 사유가 발생한 날부터 6월의 범위내에서 유예기간을 두어 퇴거조치하며, 제2호에 해당하는 경우에는 즉시 퇴거 조치하고 전대인을 「임대주택법」제22조 의 규정에 의거 고발 조치하고 그 명단을 해당 구청장 및 국민은행에 통보하여야 한다.(개정2000.12.11, 2003.02.15)

 사안에서 ‘갑’ 이 수신한 ‘을’ 의 통보를 정확한 문건 확보를 하지 아니 하였으므로, 보다 확실한 판단은 유보 한다. 그러나, 위의 규정을 보건대 임차인의 지위에 있는 ‘병’ 은 이미 제4조의 공급대상에 해당하여 ‘갑’ 과 함께 거주하였으므로, 제4조는 계약의 해지 및 변경에 대하여만 적용된다. 절차상 ‘을’ 은 제11조의 규정에 의해 퇴거 등 조치를 하였다고 판단되며, 제11조1항3호의 규정에 의해 동조2항의 조치를 한 것으로써, ‘갑’ 의 주장처럼 40일 이내로 퇴거를 통보하였다는 것은 일면 수긍이 된다. 하지만, ‘사유가 발생한 날부터 6월의 범위내에서 유예기간’ 을 둔다는 조항의 적용에 보다 탄력적이고 유연한 적용을 하여야 할 것으로 보이며, ‘갑’ 이 ‘병’ 의 사망으로 인해 부득이 피상속인의 지위에 있는 점 등으로 미루어 볼 때에 최소 90일에서 최대 180일의 유예기간을 두어야 할 것이다. 또한 규정의 문리해석을 통해 ‘사유의 발생일’ 이 상당기간 도과하였다 하더라도, ‘갑’ 이 피상속인의 지위를 당연승계로써 부여받은 점, ‘을’ 의 적극적인 조사행위나 퇴거조치에 대한 원인된 행위를 사유일 당시 인지하지 못한 점 등을 비추어 볼 때에 위 범위 내의 유예기간을 ‘을’ 의 통보시점을 기준으로 기산하여야 함이 ‘주택임대차보호법’ 상 약자보호의 취지와 민법상 ‘신의성실의 원칙’ 에 타당하다 할 것이다.


규칙의 상위법

주택공급에 관한 규칙 [일부개정 2007. 4. 11. 건설교통부령 제554호]

 위 규칙은 주택법에 의해 주택 및 복리시설의 공급조건·방법 및 절차등에 관한 사항을 규정함을 목적으로 하고 있으며, 제31조5항에서 ‘서울특별시 영구임대주택 운영 및 관리규칙’ 로 규정을 위임하고 있다.

제31조 (영구임대주택의 입주자선정등에 대한 특례) ①「임대주택법」에 의하여 영구적인 임대의 목적으로 건설된 주택(이하 "영구임대주택"이라 한다)에 입주할 수 있는 자는 무주택세대주(제7호의2의 경우에는 세대주 요건을 제외한다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로 한다. <개정 1997.7.18, 2000.3.27, 2002.9.3, 2003.2.28, 2003.6.27, 2005.3.9, 2005.11.17, 2006.8.18>
  1. 「국민기초생활보장법」 제2조제2호의 규정에 의한 수급자(동법 제32조의 규정에 의한 보장시설에 거주하는 수급자를 제외한다)
  2. 「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」에 의한 국가유공자 또는 그 유족, 「5·18민주유공자 예우에 관한 법률」에 의한 5·18민주유공자 또는 그 유족, 「특수임무수행자 지원에 관한 법률」에 의한 특수임무수행자 또는 그 유족으로서 제1호의 수급자 선정기준의 소득평가액 이하인 자
  3. 「일제하 일본군위안부 피해자에 대한 생활안정지원 및 기념사업 등에 관한 법률」 제3조의 규정에 의하여 여성가족부장관에게 등록한 일본군위안부 피해자
  4. 「모·부자복지법 시행규칙」 제3조의 규정에 의하여 여성가족부장관이 정하는 기준에 해당하는 보호대상 모·부자가정
  5. 「북한이탈주민의 보호 및 정착지원에 관한 법률」 제2조제1호의 규정에 의한 북한이탈주민
  6. 「장애인복지법」 제29조의 규정에 의하여 장애인등록증이 교부된 자(정신지체인·정신장애인 및 제3급 이상의 뇌병변장애인의 경우에는 그 배우자인 세대주를 포함한다)
  7. 65세 이상의 직계존속(세대별 주민등록표상에 세대원으로 등재된 경우를 말한다)을 부양하는 자로서 제1호의 수급자 선정기준의 소득평가액 이하인 자
  7의2. 「아동복지법」 제11조제1항에 따라 아동복지시설에서 퇴소하는 자로서 아동복지시설의 장이 추천하는 자
  8. 제1호 내지 제4호의 규정에 준하는 자로서 건설교통부장관 또는 시·도지사가 영구임대주택의 입주가 필요하다고 인정하는 자
  9. 청약저축가입자
  ②영구임대주택의 입주자 선정순위는 제1항제1호 내지 제7호의2에 해당하는 자, 제8호에 해당하는 자, 제9호에 해당하는 자의 순으로 한다. <개정 2002.9.3, 2006.8.18>
  ③시·도지사 또는 대한주택공사가 제2항의 규정에 의하여 입주자를 선정하는 경우 제22조의 규정은 적용하지 아니하며, 청약저축가입자의 경우 영구임대주택의 입주자로 선정되었음을 이유로 당해청약저축은 해약되지 아니한다.
  ④대한주택공사는 영구임대주택단지안의 복리시설중 사회복지관을 관할지방자치단체의 장에게 무상으로 사용하게 할 수 있다.
  ⑤시·도지사 또는 대한주택공사는 영구임대주택의 입주자격·입주자선정 및 관리등에 관한 세부적인 사항과 입주계약, 입주자 관리, 퇴거요건, 특별수선충당금의 적립, 관리비보전등 영구임대주택운영·관리에 필요한 사항을 따로 정할 수 있다.
[본조신설 1995.11.6]

문제의 해결

 위의 규정을 살펴본 것처럼 ‘갑’ 을 포함한 입주자의 ‘계약위반사항’ 이 발견되었다면 원칙적으로 응하여야 한다. 그러나, 우리의 법률체계 상 위 규칙에 대한 임대인과 임차인의 지위에 대하여 ‘민법’ 및 ‘주택임대차보호법’ 은 최상위의 기본법률로써 기능하고 있으며, 이에 따라 법원은 위 자치체의 규칙을 널리 포괄하는 임대주택법 및 주택공급에관한규칙을 해석하고 있다.

 ‘대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다41599판결’ 에 따르면,

 ‘임대인(본 사안에서 ‘을’)은 입주자요건이 갖추어 졌는지를 조사하여 임대차계약을 체결하거나 계약을 갱신하여야 하고, 일단 계약이 체결되거나 갱신된 후에는 허위 기타 부정한 방법으로 임대차계약이 체결 또는 갱신되었다고 인정되지 않는 한, 계약체결 또는 갱신된 임대차기간 중에 입주자(본 사안에서 ‘갑’)가 다른 주택을 소유하게 되는 등으로 입주자요건을 상실하지 않는 이상 계약을 해지하거나 새로운 계약 갱신을 거절할 수는 없다.’ 고 판시하고 있다.


판례에 비추어 본 ‘갑’ 의 당사자 적격성

 법원은 ‘입주자(본 사안에서 ‘갑’ 을 포함한 입주자 전체)’라는 표현을 사용하여 임대인 ‘을’ 과 임차인 ‘병’ 과의 계약 당사자 관계 뿐만 입주자 전부를 포괄적으로 보호하고 있으며, 이는 임대주택법의 취지와 부합하여 전체 세대민을 보호한다고 해석하여야 할 것이다. 따라서 ‘갑’ 의 당사자 적격은 충분히 인정된다.

판례에서 계약해지 및 갱신거절(사안에서 퇴거조치)의 요건

특수(해지 및 갱신거절)요건
- 계약 체결 행위에 있어 허위 기타 부정한 방법으로 계약을 체결하였음이
  인정될 경우
- 계약 체결 이후 임대차기간 중에 입주자가 다른 주택을 소유할 경우

일반(해지 및 갱신거절)요건
- 특수계약에 있어 입주자요건의 상실

종합적 결론

 ‘갑’ 이 특수요건에 해당하는 행위를 하지 아니하였다면 위 판례 및 민법, 주택임대차보호법에 의해 기존의 임대차계약내용에 따라 임차행위를 계속 할 수 있는 권리를 가진다. ‘을’ 은 위 사안에 있어 일반요건을 위반함을 근거로 퇴거조치를 통보하고 있으나, ‘갑’ 은 특수요건에 해당되지 아니함을 이유로 해당 물건에 대한 임차행위를 지속할 수 있고, 그 권리를 보호하기 위해 퇴거조치에 대한 불응을 통보하고 계속적인 점유를 할 수 있다.

 이 경우 민법상 논리로써 ‘을’ 에게 재산권행사의 침해 발생 및 임대주택법상의 취지인 실수급권자에 대한 상대적 기회의 박탈 뿐만 아니라 거래안전을 위협하는 요소가 발생할 수 있다.

 그러나 대법원 판례에 비추어 볼 때, ‘을’ 의 ‘입주자요건에 대한 조사행위’ 가 금융기관의 대출행위에 있어 사전조사의무행위에 준하는 고도의 관리책임을 부여 하고 있으므로, 사법적 판단으로의 귀결이 불리해질 수 있고, 더불어 해당 물건이 법적 쟁송의 대상인 가쟁물로 지정되어 일단 ‘갑’ 의 임차행위가 지속되어 질 경우 종래 임대차계약기간의 만료가 도달할 수 있으므로, 지자체의 법률적 검토에서 살펴본 바와 같이 ‘갑’ 에게 90일 내지 180일의 유예기간을 두어 퇴거토록 조치함이 합리적일 것으로 판단된다.